Reconversión de Oficinas a Vivienda en México: Oportunidades y Estrategia
Más que una tendencia, estamos frente a una estrategia patrimonial con impacto directo en el mercado inmobiliario.
Juan Dzul
6/27/20252 min read
En los últimos años, la reconversión de oficinas a vivienda ha cobrado fuerza en ciudades como CDMX, Monterrey y Guadalajara. La vacancia de oficinas comienza a disminuir, pero aún existe un inventario interesante —especialmente en inmuebles clase B y C, bien ubicados— que representa una oportunidad para inversionistas.
¿Por qué ahora?
En la CDMX, los lineamientos para reconversión publicados en 2022 permiten beneficios fiscales atractivos para quienes invierten en transformar oficinas en viviendas.
Los edificios con uso de suelo favorable y cercanos a transporte masivo ofrecen ventajas competitivas.
El financiamiento puede apoyarse en esquemas mixtos (equity + deuda puente) y programas locales como el INVI, que en 2025 busca incentivar la mejora de vivienda.
Zonas con potencial
CDMX: Corredores Insurgentes–Reforma y zonas como Polanco/Nuevo Polanco, donde ya existen precedentes de cambio de uso.
Monterrey: Colonias Valle y Obispado.
Guadalajara: Zona Financial.
¿Cómo evaluar una reconversión?
1. Análisis del modelo de negocio
Inversión patrimonial: Reconversión para renta a largo plazo, generando ingresos estables y plusvalía.
Inversión especulativa: Reconversión para venta, capturando utilidad en el corto plazo tras la transformación del inmueble.
2. Estudio de mercado
Revisar la oferta y demanda en la zona.
Analizar el porcentaje de absorción (qué tan rápido se venden o rentan las unidades).
Comparar el precio por metro cuadrado con otros desarrollos en el área.
3. Análisis financiero
Hard costs: Demolición, obra civil, instalaciones.
Soft costs: Honorarios, permisos, licencias, gestión legal.
Modelo de financiamiento: equity, deuda puente o preventa.
Rentabilidad esperada: Precio de venta final, % de utilidad y tiempo de recuperación.
KPIs a medir
Costo de conversión vs. costo de obra nueva (m²).
% de absorción en 90 días.
Capex por unidad entregada.
La reconversión de oficinas a vivienda no solo es una respuesta a la transformación del mercado, también es un vehículo para crear proyectos rentables y sostenibles que se alineen con la nueva demanda habitacional de las ciudades mexicanas.
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